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Private Grundstücksveräußerung

Einkünfte aus sogenannten privaten Veräußerungsgeschäften gelten als sonstige Einkünfte im Sinne des Einkommensteuerrechts. Private Veräußerungsgeschäfte sind nach der gesetzlichen Definition Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Hieraus ergeben sich vielfältige Fragen, die nachfolgender Aufsatz beantwortet.


Veräußerungs­ge­gen­stand Grund­stück. Gegen­stand ist die Veräußerung von Grund­stück­en und von Recht­en, die den Vorschriften des BGB über Grund­stücke unter­liegen. Hierzu zählen z. B. Erb­bau­rechte, bes­timmte Boden­schätze und Min­er­al­gewin­nungsrechte. Ein Nießbrauch, Wohn­recht oder Vorkauf­s­recht sind hinge­gen nicht erfasst.

Ein Grund­stück ist nach der geset­zlichen Def­i­n­i­tion der Grund und Boden.

Steuer­rechtlich bilden Grund und Boden ein­er­seits und auf­ste­hen­des Gebäude ander­er­seits zwei selb­st­ständi­ge Wirtschafts­güter. Die Vorschriften zur pri­vat­en Veräußerung beziehen sich auch auf die Veräußerung von Grund­stück­en, also des Grund und Bodens.

Als Gegen­stand des Veräußerungs­geschäfts ist im Gesetz jedoch nicht der Begriff „Grund und Boden“ definiert, son­dern der des „Grund­stücks“. Das Gebäude gehört zivil­rechtlich jedoch zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grund­stücks und wird deshalb bei der Veräußerung eines Grund­stücks erfasst.

„Veräußerung“. Besteuerungstatbe­stand ist nur die Veräußerung eines Grund­stücks oder eines grund­stücks­gle­ichen Rechts inner­halb von zehn Jahren nach der Anschaf­fung. Zen­trale Begriffe sind daher „Anschaf­fung“ und „Veräußerung“.

Die Anschaf­fung wird als ent­geltlich­er Erwerb eines Wirtschaftsguts von einem Drit­ten definiert. Keine Anschaf­fung ist der unent­geltliche Erwerb eines Wirtschaftsguts, z. B. durch Erb­schaft, Ver­mächt­nis oder Schenkung. Veräußerung ist der der Anschaf­fung ent­ge­genge­set­zte Vor­gang.

Veräußerungs­frist. Zur Bes­tim­mung des Zeit­punk­ts des oblig­a­torischen Rechts­geschäfts ist auf den Zeit­punkt des rechtswirk­sam zus­tande gekomme­nen Ver­tragsab­schlusses abzustellen, hier also auf die notarielle Beurkun­dung des Kauf- oder z. B. auch Tauschver­trages.

Maßge­blich für den Beginn der Frist ist die Anschaf­fung des Grund und Bodens und nicht die Fer­tig­stel­lung des Gebäudes.

Die steuer­schädlichen Fris­ten betra­gen für Grund­stücke zehn Jahre

Begün­s­ti­gung von zu eige­nen Wohnzweck­en genutzten Wirtschafts­gütern. Unschädlich ist der Verkauf von Grund­stück­en, wenn ein Grund­stück im Zeitraum zwis­chen Anschaf­fung oder Fer­tig­stel­lung und Veräußerung auss­chließlich zu eige­nen Wohnzweck­en ver­wen­det wurde.

Der Verkauf ist auch dann unschädlich, wenn ein Grund­stück im Jahr der Veräußerung und den bei­den vor­ange­gan­genen Jahren zu eige­nen Wohnzweck­en genutzt wor­den ist. Das Grund­stück muss inner­halb der let­zten drei Kalen­der­jahre zu eige­nen Wohnzweck­en genutzt wer­den. Die Eigen­nutzung muss dabei aber nicht die vollen drei Kalen­der­jahre umfassen.

Wird das Grund­stück sowohl zu eige­nen Wohnzweck­en als auch zu anderen Zweck­en (z. B. Ver­mi­etung) genutzt, unter­liegen die Einkün­fte aus der Veräußerung entsprechend dem Anteil, der auf den zu eige­nen Wohnzweck­en genutzten Teil ent­fällt, nicht der Besteuerung.

Achtung: Ein Arbeit­sz­im­mer dient nicht Wohnzweck­en.

Veräußerungs­gewinn und Frei­gren­ze. Steuerpflichtiger Veräußerungs­gewinn ist die Dif­ferenz zwis­chen dem Veräußerung­spreis ein­er­seits und den Anschaf­fungs- und Her­stel­lungskosten des Wirtschaftsguts sowie den Wer­bungskosten ander­er­seits.

Veräußerung­spreis ist der Wert, der bei der Veräußerung des Wirtschaftsguts als Kauf­preis vere­in­bart und tat­säch­lich später auch gezahlt wird.

Als „Anschaf­fungskosten“ und „Her­stel­lungskosten“ sind die Aufwen­dun­gen zu berück­sichti­gen, die der Steuerpflichtige selb­st getra­gen hat. Erhal­tene Zuschüsse sind von den Anschaf­fungs- oder Her­stel­lungskosten abzuziehen. Unter Umstän­den sind die Anschaf­fungs- oder Her­stel­lungskosten um die Abschrei­bun­gen zu kürzen, was zu ein­er Gewin­ner­höhung führt. Abzuziehen sind hinge­gen Wer­bungskosten, z. B. Finanzierungskosten.

Pri­vate Veräußerungs­gewinne bleiben steuer­frei, wenn sie im jew­eili­gen Ver­an­la­gungszeitraum 600 Euro nicht über­steigen. Bei der Zusam­men­ver­an­la­gung von Ehe­gat­ten ste­hen die Frei­gren­zen von 512 € bzw. 600 € jedem Ehe­gat­ten geson­dert zu.

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