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Die Vermietung von zeitweise selbstgenutzten Ferienwohnungen

Eine eigene Ferienwohnung am Lieblingsurlaubsort stellt für viele Menschen einen realisierbaren Traum dar. Die Wenigsten können die Wohnung allerdings das ganze Jahr über nutzen. So bietet es sich an, die Ferienwohnung einfach in ungenutzten Zeiträumen an Urlaubsgäste zu vermieten. Dies hat den Vorteil, dass ein Teil der Kosten durch die Einnahmen wieder hereingeholt werden kann. Doch es gibt noch einen weiteren Vorteil: Besteht eine Überschusserzielungsabsicht, so lassen sich die Kosten der Wohnung auch noch steuerlich geltend machen.


Ver­mi­etung ein­er Ferien­woh­nung. Grund­sät­zlich sind die Ein­nah­men aus der Ver­mi­etung ein­er Ferien­woh­nung als Ein­nah­men aus Ver­mi­etung und Ver­pach­tung einkom­men­steuerpflichtig. Dies hat zur Folge, dass die damit in Zusam­men­hang ste­hen­den Kosten als Wer­bungskosten gel­tend gemacht wer­den kön­nen. In Frage kom­men hier Abschrei­bun­gen auf den Kauf­preis, Kosten für Ren­ovierun­gen und Repara­turen aber auch Zahlun­gen für Ver­sicherun­gen oder Mak­lerge­bühren für die Ver­mi­etung. Entschei­dend für die Steuer­barkeit und damit auch für die Abzugs­fähigkeit der Wer­bungskosten ist aber, dass eine Über­schusserzielungsab­sicht bei der Ver­mi­etung beste­ht. Der Steuerpflichtige muss also dem Finan­zamt glaub­haft machen, dass er beab­sichtigt, mit der Ver­mi­etung Über­schüsse der Ein­nah­men über die Wer­bungskosten zu erzie­len und nicht nur mit den anfal­l­en­den Kosten seine Steuer­last aus übri­gen Einkün­ften ver­ringern zu wollen. Dieser Nach­weis gelingt bei ein­er auss­chließlich ver­mi­eteten und nicht selb­st genutzten Woh­nung typ­is­cher­weise recht ein­fach. So reicht z.B. eine Über­tra­gung der Ver­mi­etung an einen Ver­mit­tler und eine ver­traglich aus­geschlossene Selb­st­nutzung für diesen Nach­weis aus. Eine weit­ere Möglichkeit die Über­schusserzielungsab­sicht zu bele­gen, ist, dass der Steuerpflichtige seine Ferien­woh­nung zumin­d­est über die durch­schnit­tliche Ver­mi­etungs­dauer des Ferienortes an Feriengäste ver­mi­etet.

Zeitweise Selb­st­nutzung der Ferien­woh­nung. Kom­pliziert­er wird die The­matik, wenn der Ver­mi­eter seine Woh­nung selb­st nutzt. Unter den Begriff der Selb­st­nutzung fällt nicht nur die eigene Ver­wen­dung für sich selb­st son­dern auch die unent­geltliche Über­las­sung an Dritte. Die teil­weise Selb­st­nutzung stellt grund­sät­zlich ein Beweisanze­ichen für eine auch pri­vate nicht mit der steuer­lichen Einkün­ft­serzielung zusam­men­hän­gen­den Ver­an­las­sung der mit der Woh­nung entste­hen­den Aufwen­dun­gen dar. In diesem Fall muss der Steuerpflichtige zum Nach­weis der Über­schusserzielungsab­sicht objek­tive Umstände vor­tra­gen, die genau diese Absicht bele­gen. Typ­is­cher­weise wird dann eine Total­prog­nose erstellt, die die Ein­nah­men aus der Ver­mi­etung den Wer­bungskosten gegenüber­stellt, die auf die Zeiträume ent­fall­en, in denen die Ferien­woh­nung tat­säch­lich an Feriengäste ver­mi­etet oder zur Ver­mi­etung ange­boten und bere­it­ge­hal­ten wird. Die Kosten, die auf die nicht steuer­bare Selb­st­nutzung ent­fall­en, zählen hier nicht mit here­in. Kosten, die sowohl durch die Selb­st­nutzung als auch durch die Zeit der Ver­mi­etung ver­an­lasst sind, wie z.B. Schuldzin­sen für ein Dar­lehen für die Woh­nung, Grundbe­sitz­ab­gaben, Abschrei­bun­gen oder auch Ver­sicherungs­beiträge, müssen im Ver­hält­nis der Zeiträume der jew­eili­gen Nutzung zueinan­der aufgeteilt wer­den. Ergibt die Prog­nose einen Über­schuss, so ist die Ver­mi­etung grund­sät­zlich steuer­bar, so dass die Kosten der Woh­nung erst­mal prinzip­iell abzugs­fähig sind. Ist die Über­schussprog­nose neg­a­tiv, so schei­det ein steuer­lich­er Abzug der Kosten im Rah­men der Einkün­fte aus Ver­mi­etung und Ver­pach­tung lei­der aus.

Wer­bungskosten­abzug für eine zeitweise selb­st genutzte Ferien­woh­nung. Ist die Totalüber­schussprog­nose pos­i­tiv aus­ge­fall­en, so müssen die Kosten, die durch die Ferien­woh­nung ver­an­lasst sind in einen abzugs­fähi­gen und einen nicht abzugs­fähi­gen Part aufgeteilt wer­den. Die Aufwen­dun­gen, die für die Zeit der Ver­mi­etung bzw. für die dies­bezügliche Bere­i­thal­tung anfall­en, sind abzugs­fähig, während Kosten für die Zeit der Pri­vat­nutzung nicht abzugs­fähig sind. Grund­sät­zlich geschieht die Zuord­nung bzw. Aufteilung nach den gle­ichen Grund­sätzen wie bei der Totalüber­schussprog­nose, die im zweit­en Abschnitt dargestellt wurde. Leer­stand­szeit­en wer­den grund­sät­zlich im Wege der Schätzung nach dem Ver­hält­nis der Selb­st­nutzung zur tat­säch­lichen Ver­mi­etung aufgeteilt, wenn eine Selb­st­nutzung der Ferien­woh­nung jed­erzeit möglich ist. Ist die Ermit­tlung der Selb­st­nutzung nicht möglich, wer­den die Leer­stand­szeit­en und die damit ver­bun­de­nen Kosten zu je 50 Prozent der Pri­vat­nutzung und der Ver­mi­etung zuge­ord­net. Hat der Steuerpflichtige die Selb­st­nutzung ver­traglich zeitlich beschränkt, wie z.B. durch eine Ver­mi­etung durch einen Ver­mit­tler, ist nur die vor­be­hal­tene Zeit der Selb­st­nutzung zuzurech­nen, während im Übri­gen die Leer­stand­szeit der Ver­mi­etung zuzuord­nen ist, so dass die damit zusam­men­hän­gen­den Kosten grund­sät­zlich als Wer­bungskosten abziehbar sind.

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